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标题: 国内房地产暴雷，说到底法律方面有漏洞 [打印本页]

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 11:48
标题: 国内房地产暴雷，说到底法律方面有漏洞
以日本房地产销售方面的法律规制来说，房子建设完成以前，原则最多只能预先收取买家5%的费用。
如果超过5%，那么包含这5%在内的全部预收费用，房产公司必须要加入保险（保全制度），且这个保险必须在收客人钱以前先加入，并且这个保险（担保）不能由公司老总私人担保，必须是和银行等金融机构签订保险合同。

简单说，房产公司先和银行签订担保合同，万一破产银行负责向购房人退款，其次才能收取超过5%的金额。

这实质把房产公司破产风险，转给了银行等资产雄厚的金融机构。目的是保护个人购房者。

而国内，房产公司可以全额预收费用（银行贷款全额转给房产公司），个人再每月还款给银行，即便破产，原则也是买房人承担风险。（当然最高法院司法解释最近开始倾向于拿不到房的人可以断供，不继续还款给银行），但这个司法解释，虽然是保护了买房人，实质是把风险转给了银行，银行其实也挺冤，它已经把钱全打给房产公司了，最应承担责任的其实是房产公司。
在国内这个现状下，能让银行承担风险已属不易，但感觉还是应该立法，制度上让房产公司承担责任，且程序上无可逃避。就像日本这样，即便房产公司破产，也有担保机构还款。（中国的银行现状忍受断供的冤枉之处是它并非“担保”合同，仅仅是贷款合同）

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 11:59
日本房产交易类公司，除上面这个担保以外，其总公司需要缴纳1千万日元保证金，每个分店需要缴纳5百万日元保证金。然后才能开始营业。
假设这家公司有10家分店，那么分店保证金是5000万
总店1000万
合计6000万。
不管是总店还是任意一家分店出现赔偿责任，买家都可以在6000万的总限度额内要求赔偿
（超出部分的赔偿请求虽然不能要求保证金供托所给钱了，但可以另外继续索赔）
也就是说，买家可以要求整个集团公司的保证金总额内进行索赔（直接要求供托所支付），不限于单个营业所的保证金额

作者: 窥天瞳 时间: 2025-8-10 12:01
问题是综合性的，根源就是用一个更大的风险问题解决或掩盖原来的问题。

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 12:01

杀手发表于 2025-8-10 11:59
日本房产交易类公司，除上面这个担保以外，其总公司需要缴纳1千万日元保证金，每个分店需要缴纳5百万日元保 ...

供托所是法务局，法务省的下属机构，政府机构之一，所以一般会更倾向于保护消费者

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 12:02

窥天瞳发表于 2025-8-10 12:01
问题是综合性的，根源就是用一个更大的风险问题解决或掩盖原来的问题。

制度设计的目的，要看是为了保护消费者，还是为了保护房产公司
国内过度追求经济发展，给房产公司的限制太少，最后暴雷，只能说是制度的漏洞苦果

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 12:07

杀手发表于 2025-8-10 12:02
制度设计的目的，要看是为了保护消费者，还是为了保护房产公司
国内过度追求经济发展，给房产公司的限制 ...

不应该把房产公司的经营风险，转嫁给消费者
转嫁给“贷款”合同而非“担保”合同的银行，也很勉强
就应该让房产公司承担，并设立类似日本制度，没有保险，不可以预收金额，有了保险，预收款能有担保机构负责偿还。风险最终负担者，确保是房产机构

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 12:13
日本原则是自由交易市场，但对房产行业，做出了一定规制
比如事后报告制度
更严一点是事前报告制度
更严的是许可制度（防范地产过热）
但许可制度自设立以来尚未实施过
总之对宏观市场有一定的管控，并非完全彻底的自由市场

作者: 春水秋霜伊人 时间: 2025-8-10 13:27

杀手发表于 2025-8-10 11:59
日本房产交易类公司，除上面这个担保以外，其总公司需要缴纳1千万日元保证金，每个分店需要缴纳5百万日元保 ...

玩笑说不。房地产吧，是跟奖励生育一起的；还有宠物啊，智能机器人啊。

作者: 窥天瞳 时间: 2025-8-10 13:30

杀手发表于 2025-8-10 12:02
制度设计的目的，要看是为了保护消费者，还是为了保护房产公司
国内过度追求经济发展，给房产公司的限制 ...

和制度没关系，和人有关系。

作者: 大志 时间: 2025-8-10 13:56
漏洞是专门留的

作者: 知音 时间: 2025-8-10 19:46

再好的制度执行不下去也是白搭。

执行的过程中就变味了。

作者: 知音 时间: 2025-8-10 20:08

看了好几遍，还是没看太明白。

作者: 湘女妃儿 时间: 2025-8-10 20:16
不太懂
国内房子贷款好像必须找一个有固定工资的人做担保吧？

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:31

知音发表于 2025-8-10 20:08
看了好几遍，还是没看太明白。

我随想随写比较混乱，让ai给首楼内容排了下版如下。

我帮你把内容按逻辑顺序梳理成清晰分层的结构：

一、日本的房地产销售法律规制
1. 预收款比例限制
房屋建设完成前，原则上最多只能向买方收取 5% 的购房款。
2. 超过5%时的保全制度
如果收取金额超过 5%，那么包括这5%在内的全部预收费用，必须提前加入保险（保全制度）。
保险加入的时间：必须在收钱之前完成。
保险方式：
不能由公司负责人个人担保。
必须与银行等金融机构签订担保合同（保险合同）。
3. 制度效果
流程：房产公司先与银行等担保机构签订合同 → 万一破产，由银行赔偿购房款 → 房产公司才可以收取超过5%的金额。
实质：将房产公司破产风险转移给资本雄厚的金融机构，从而保护购房人。

二、中国的现状
1. 预收款规则
房产公司可全额预收（银行贷款直接全额拨给房产公司）。
购房人再每月向银行还贷。
2. 风险承担
若房产公司破产，原则上风险由购房人承担。
最高法院最新司法解释：未交房的购房人可“断供”，不继续还款给银行。
效果：保护购房人，但风险转嫁到银行。
银行的困境：钱已全额打给房产公司，但法律上与购房人之间仅是贷款合同，而非担保关系。

三、对比与建议
1. 日本模式的优势
明确要求房产公司先取得担保 → 购房款有保险保障 → 房产公司破产也能拿回钱。
2. 中国目前的不足
风险传导路径：购房人 → 银行 → 房产公司（但房产公司往往已拿钱，风险难追）。
3. 建议方向
立法规定：
房产公司收取预售款前必须提供金融机构担保或保险。
将风险制度化地固定在房产公司（及其担保方），避免购房人和银行成为“最后买单者”。

如果你愿意，我可以帮你画一个中日房地产预收款风险流转对比图，一看就明白两种模式谁承担风险。这样会更直观。

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:34

湘女妃儿发表于 2025-8-10 20:16
不太懂
国内房子贷款好像必须找一个有固定工资的人做担保吧？

这个担保是确保银行能收到钱，首楼讨论的是确保消费者能收到房或收回钱。里面好几组法律关系，很容易混淆，哈哈

作者: 大志 时间: 2025-8-10 22:35
9.15起，上海的房东要交税啦

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:35

知音发表于 2025-8-10 19:46
再好的制度执行不下去也是白搭。

执行的过程中就变味了。

是啊，就像前几天大家讨论的养老金制度了，制度是好制度，就怕执行变味成诈骗了

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:36

大志发表于 2025-8-10 22:35
9.15起，上海的房东要交税啦

志哥是跑不了了

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:37

春水秋霜伊人发表于 2025-8-10 13:27
玩笑说不。房地产吧，是跟奖励生育一起的；还有宠物啊，智能机器人啊。

哈哈

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:38

窥天瞳发表于 2025-8-10 13:30
和制度没关系，和人有关系。

就没啥制度是吧

作者: 杀手 时间: 2025-8-10 22:38

大志发表于 2025-8-10 13:56
漏洞是专门留的

高僧悟道啊哥，哈哈哈

作者: 大志 时间: 2025-8-10 22:42

杀手发表于 2025-8-10 22:36
志哥是跑不了了

涨房租

，房客受不了就会考虑买房——>刺激房价

作者: 天干物燥 时间: 2025-8-10 22:47
中国房地产就是明显的阳谋，法规制定也明显具有倾向性，一切都是为了合理合法的剥削民众。
补充一点，还有股市也一样，为剥削而建的屠宰场

作者: 知音 时间: 2025-8-10 22:56

杀手发表于 2025-8-10 22:31
我随想随写比较混乱，让ai给首楼内容排了下版如下。

我帮你把内容按逻辑顺序梳理成清晰分层的结构：

明天我再好好看看，现在是睡觉要紧

作者: 春水秋霜伊人 时间: 2025-8-11 05:29

杀手发表于 2025-8-10 22:37
哈哈

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